Ratio de endeudamiento: cuánta hipoteca puedes pedir
Antes de pedir una hipoteca, la primera pregunta que debes hacerte no es "¿cuánto cuesta el piso?", sino "¿cuánto puedo pagar cada mes sin ahogarme?". El ratio de endeudamiento es la herramienta que responde a esa pregunta. Los bancos lo utilizan como criterio principal para decidir si te conceden un préstamo y por qué importe. En esta guía explicamos cómo se calcula, qué límites se aplican en España y qué factores influyen en la decisión final del banco, con ejemplos numéricos reales para 2026.
El Banco de España lleva años alertando sobre el sobreendeudamiento de los hogares españoles. En su Informe de Estabilidad Financiera de 2025, advirtió que aproximadamente el 18% de las nuevas hipotecas firmadas en 2024-2025 superaban el umbral del 35% de endeudamiento, una proporción que se considera elevada y que entraña riesgo ante subidas de tipos o reducciones de ingresos. Por eso, antes de firmar una hipoteca fija o variable, conviene entender a fondo cómo calcular tu capacidad real de endeudamiento.
¿Qué es el ratio de endeudamiento?
El ratio de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos mensuales que se destina al pago de deudas. Se calcula dividiendo la suma de todas las cuotas de deuda (hipoteca, préstamos del coche, préstamos personales, tarjetas revolving) entre los ingresos netos mensuales del solicitante.
Fórmula: Ratio de endeudamiento = (Suma de cuotas de deuda mensuales ÷ Ingresos netos mensuales) × 100
Por ejemplo, si tus ingresos netos son 2.000 € al mes y tienes una cuota de hipoteca de 500 € y un préstamo de coche de 200 €, tu ratio de endeudamiento es (700 ÷ 2.000) × 100 = 35%.
Existen dos variantes del ratio que conviene diferenciar:
- Ratio de endeudamiento total: incluye todas las deudas (hipoteca + préstamos + tarjetas). No debería superar el 35-40%.
- Ratio de endeudamiento hipotecario: incluye solo la cuota de la hipoteca. No debería superar el 30% de los ingresos netos.
Los bancos suelen analizar ambos ratios. El total es el más restrictivo porque incluye todas tus obligaciones de pago, no solo la vivienda. Si ya tienes otras deudas, tu margen para la hipoteca se reduce.
El límite del 30%-35%
La recomendación generalmente aceptada en España es que el ratio de endeudamiento total no supere el 35% de los ingresos netos. Para la hipoteca sola, se sugiere no superar el 30%. Por encima de estos umbrales, se considera que el solicitante tiene un riesgo elevado de impago y la mayoría de bancos rechazan la operación o exigen garantías adicionales.
El Banco de España recomienda que el esfuerzo de acceso a la vivienda (porcentaje de ingresos destinado a la cuota hipotecaria) no supere el 30%, especialmente en contextos de tipos de interés variables como las hipotecas referenciadas al Euríbor.
Esfuerzo de acceso a la vivienda
El Banco de España publica periódicamente el indicador de esfuerzo de acceso a la vivienda, que mide el porcentaje del salario medio que se destina a la cuota hipotecaria. En el primer trimestre de 2026, este indicador se situaba en torno al 34,5% para una vivienda media y un tipo medio, lo que está en el límite del umbral recomendado. En ciudades como Madrid o Barcelona, el esfuerzo puede superar el 40%, lo que obliga a muchas familias a alargar el plazo de la hipoteca o a buscar vivienda en la periferia.
| Ciudad | Precio medio vivienda (€) | Esfuerzo acceso (%) |
|---|---|---|
| Madrid | 365.000 € | 42,1% |
| Barcelona | 335.000 € | 38,7% |
| Valencia | 195.000 € | 27,3% |
| Sevilla | 185.000 € | 25,9% |
| Bilbao | 265.000 € | 31,4% |
| Media España | 200.000 € | 34,5% |
Como se aprecia, en Madrid y Barcelona el esfuerzo de acceso supera claramente el 35%, lo que hace muy difícil acceder a vivienda habitual con una sola nómina. En estas ciudades, muchas familias optan por alquilar, por compartir gastos con una pareja o por vivir en municipios cercanos donde los precios son más asequibles.
Factores que los bancos evalúan
1. Ingresos netos y estabilidad
El banco analiza tu nómina o tus declaraciones de IRPF si eres autónomo. Un contrato indefinido con antigüedad inspira más confianza que un contrato temporal. Los autónomos deben demostrar ingresos estables durante al menos 2-3 años.
El banco también valora el ingreso recurrente: si tienes bonus variable, comisiones, dietas o ingresos por alquileres, el banco puede no computarlos al 100% o exigir un historial de varios años. Como norma general, el banco toma como ingresos netos la media de los últimos 12 meses para asalariados y de los últimos 2-3 años para autónomos.
2. Importe del préstamo vs. valor de la vivienda (LTV)
El banco no financia el 100% del valor de la vivienda. El Loan-to-Value (LTV) es el porcentaje que el banco presta sobre el valor de tasación. En España, el máximo habitual es el 80%, aunque algunas entidades financian hasta el 90% con condiciones adicionales. El 20% restante debe ser aportado por el comprador como entrada, además de los gastos de compraventa.
La Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario establece que el límite máximo de financiación sobre el valor de tasación es del 80% para viviendas habituales y del 70% para segundas viviendas. No obstante, en práctica las entidades pueden ofrecer hasta el 90% o incluso el 100% en campañas específicas, normalmente a cambio de tipos más altos o productos vinculados.
3. Historial de crédito
El banco consulta las bases de datos de morosidad (ASNEF, RAI) y el CIRBE del Banco de España, que registra todas tus deudas vigentes. Un historial limpio es esencial. Si figuras en un fichero de morosos, es muy probable que te denieguen la hipoteca.
4. Ahorros adicionales
Tener ahorros más allá de la entrada y los gastos demuestra solvencia y da tranquilidad al banco. Como norma general, deberías tener ahorrado al menos el 30% del valor de la vivienda (20% entrada + 10% gastos) antes de iniciar la compra.
Cómo calcular cuánta hipoteca puedes pedir
El proceso para estimar tu capacidad de endeudamiento es el siguiente:
- Calcula tus ingresos netos mensuales usando nuestra calculadora de nómina para obtener el neto exacto.
- Calcula el 30% de tus ingresos netos: este es el importe máximo recomendado para la cuota hipotecaria.
- Resta otras deudas: si ya pagas un préstamo de 200 € al mes, resta esa cantidad del importe disponible para la hipoteca.
- Aplica el tipo de interés y el plazo: con la cuota mensual disponible y el tipo aplicable, puedes calcular el capital máximo que puedes pedir.
Ejemplo: Con 2.500 € netos al mes, el 30% es 750 €. Si no tienes otras deudas, 750 € sería tu cuota hipotecaria máxima. A un tipo fijo del 3% a 25 años, el capital máximo aproximado sería de unos 177.000 €.
Tabla de capacidad de endeudamiento por ingresos (a tipo fijo 2,8% a 25 años)
La siguiente tabla muestra el capital máximo que podrías pedir según tus ingresos netos y el ratio de endeudamiento objetivo:
| Ingresos netos/mes | 30% (hipoteca sola) | Capital máx. (2,8% a 25 años) | Capital máx. (2,8% a 30 años) |
|---|---|---|---|
| 1.500 € | 450 € | 96.400 € | 110.300 € |
| 2.000 € | 600 € | 128.500 € | 147.100 € |
| 2.500 € | 750 € | 160.700 € | 183.900 € |
| 3.000 € | 900 € | 192.800 € | 220.700 € |
| 3.500 € | 1.050 € | 224.900 € | 257.500 € |
| 4.000 € | 1.200 € | 257.100 € | 294.300 € |
| 5.000 € | 1.500 € | 321.400 € | 367.900 € |
Como se aprecia, alargar el plazo de 25 a 30 años aumenta el capital máximo en torno a un 14%-15%, pero incrementa notablemente los intereses totales. En una hipoteca de 200.000 € al 2,8%, los intereses a 25 años son 80.113 €, mientras que a 30 años son 97.700 €: casi 17.600 € más a lo largo de la vida del préstamo.
Caso práctico: Carlos y Ana, pareja de 35 años con dos sueldos
Carlos y Ana tienen 35 años y quieren comprar su primera vivienda. Carlos gana 2.100 € netos/mes y Ana 1.900 € netos/mes, lo que da un total de 4.000 €. Tienen un préstamo de coche con cuota de 180 €/mes y una tarjeta revolving con cuota mínima de 75 €/mes.
- Deudas existentes: 180 € + 75 € = 255 €/mes.
- Capacidad máxima endeudamiento total (35% de 4.000 €): 1.400 €/mes.
- Capacidad disponible para hipoteca: 1.400 € - 255 € = 1.145 €/mes.
- Ratio hipotecario sobre ingresos (1.145 ÷ 4.000): 28,6%, dentro del límite del 30%.
- Capital máximo a tipo fijo 2,8% a 25 años: 245.600 €.
Si encuentran una vivienda de 280.000 € y necesitan el 80% de financiación (224.000 €), su cuota sería 1.047,55 € y el ratio total = (1.047,55 + 255) ÷ 4.000 = 32,6%, dentro del 35%. La operación es viable, aunque ajustada. Reducir el préstamo del coche antes de pedir la hipoteca (amortizando 5.000 €) liberaría 80 €/mes y mejoraría su ratio a 30,6%.
Calcula tu capacidad de endeudamiento
Simula tu hipoteca con ratio de endeudamiento, Tae y gastos de compra incluidos.
Simular hipoteca y capacidadErrores que pueden denegarte la hipoteca
- No tener ahorros suficientes: sin el 20% de entrada más los gastos, el banco no concede el préstamo.
- Estar en ASNEF: aunque sea por una deuda pequeña, figurar en un fichero de morosos puede bloquear la operación.
- Tener un ratio de endeudamiento previo alto: si ya estás cerca del 35% con deudas existentes, la hipoteca no encaja.
- Ingresos insuficientes o inestables: cambiar de trabajo frecuentemente o tener ingresos irregulares reduce tus opciones.
- No declarar todas las deudas: el banco consulta el CIRBE, donde figuran todas tus deudas bancarias; ocultarlas es contraproducente.
- No tener historial de crédito: paradójicamente, no haber tenido nunca deudas ni tarjetas puede dificultar la concesión, porque el banco no puede evaluar tu comportamiento de pago.
- Solicitar más de lo que puedes asumir: pedir 250.000 € cuando tu capacidad es 180.000 € lleva al rechazo automático.
El ratio de endeudamiento para autónomos
Los autónomos tienen un camino más exigente para demostrar su capacidad de pago. Los bancos suelen pedir las últimas 2-3 declaraciones de IRPF para calcular una media de ingresos. La cuota de autónomos se contabiliza como gasto fijo y reduce el margen disponible para la hipoteca. Conviene presentar también un informe de evolución del negocio y, si es posible, contar con un avalista.
Caso práctico: Marta, autónoma con 3 años de actividad
Marta, 40 años, es diseñadora freelance con 3 años de actividad. Sus bases imponibles en IRPF han sido: 32.000 € (2023), 35.000 € (2024) y 38.000 € (2025). La media es 35.000 € brutos. Tras aplicar las retenciones y la cuota de autónomos (310 €/mes en 2026), su neto mensual aproximado es de 2.100 €. El banco le exige ratio de endeudamiento máximo del 30% por ser autónoma (más restrictivo que el 35% general): 630 €/mes para la cuota hipotecaria. A tipo fijo 2,8% a 25 años, el capital máximo sería 134.900 €, claramente inferior al de un asalariado con el mismo neto.
Cómo mejorar tu ratio de endeudamiento
1. Cancelar o reducir deudas existentes
Antes de pedir la hipoteca, paga o reduce al máximo otras deudas, especialmente tarjetas revolving y préstamos personales con cuotas altas. Cada euro que liberas de deuda previa aumenta tu capacidad hipotecaria.
2. Unificar deudas
Si tienes varias deudas pequeñas, puedes consolidarlas en un único préstamo personal con cuota inferior a la suma de las anteriores. Esto reduce tu ratio de endeudamiento total y libera capacidad para la hipoteca.
3. Aumentar la entrada
Cuanto mayor sea tu entrada, menor será el capital a financiar y, por tanto, menor la cuota y el ratio de endeudamiento. Si tienes ahorros adicionales, considerar una entrada del 25-30% en lugar del 20% mínimo puede marcar la diferencia entre conseguir o no la hipoteca.
4. Presentar avalistas
Si tus ingresos no son suficientes, un avalista (generalmente un familiar) puede respaldar la operación. Sin embargo, el banco computará sus ingresos como adicionales solo en casos específicos y suele exigir que el avalista también supere el análisis de solvencia.
5. Buscar un mejor tipo de interés
Comparar varias ofertas puede conseguirte un tipo más bajo, lo que reduce la cuota para el mismo capital. Una diferencia de 0,5 puntos en el tipo puede suponer 30-40 €/mes de ahorro en una hipoteca media, lo que equivale a aumentar tu capacidad de endeudamiento en unos 7.000-10.000 €.
Advertencias y normativas relevantes
El marco normativo español para la concesión de hipotecas se basa en varias leyes clave:
- Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario: establece los límites de financiación (80% LTV) y las normas básicas.
- Ley 2/2009 de préstamos hipotecarios: introdujo la transparencia en la comercialización y la regulación de cláusulas abusivas.
- Ley 5/2019 de crédito inmobiliario: transposición de la Directiva europea, refuerza la protección del consumidor, regula comisiones por amortización anticipada y obliga a entregar la FIPRE.
- Real Decreto-ley 19/2022 (Código de Buenas Prácticas): medidas de protección para hipotecados en riesgo de exclusión social.
- Recomendaciones del Banco de España: ratios máximos de endeudamiento (30% hipoteca, 35% total), seguimiento del esfuerzo de acceso a la vivienda.
Importante: El Banco de España recomienda a las entidades aplicar criterios prudenciales adicionales en hipotecas con LTV superior al 80% o con ratio de endeudamiento superior al 30%, incluyendo la simulación de escenarios adversos (subida del Euríbor al 5%, caída de ingresos del 10%). No te sorprendas si el banco te pide documentación extra en estos casos.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el límite de endeudamiento recomendado?
La recomendación general es que el total de deudas no supere el 35% de los ingresos netos mensuales. Para la hipoteca sola, se sugiere no superar el 30%.
¿Cuánta hipoteca me pueden conceder según mi sueldo?
El banco concede un préstamo cuya cuota no supere el 30-35% de tu salario neto. El importe total suele limitarse a un 70-80% del valor de tasación de la vivienda.
¿Qué es el ratio de endeudamiento del 35%?
Es el porcentaje máximo de tus ingresos netos mensuales que debería destinarse al pago de deudas. Superar este umbral se considera riesgo de impago.
Fuentes y referencias
- Banco de España — Informe de Estabilidad Financiera y Recomendaciones sobre ratios de endeudamiento (www.bde.es).
- Banco de España — CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) (www.bde.es/cirbe).
- INE — Estadística de precios de vivienda y esfuerzo de acceso (www.ine.es).
- Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario (www.boe.es).
- Ley 2/2009, de 31 de marzo, de contratos de préstamo hipotecario (www.boe.es).
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (www.boe.es).
- Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, Código de Buenas Prácticas (www.boe.es).
- ASNEF — Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito, ficheros de morosidad (www.asnef.com).
- EBA (European Banking Authority) — Guidelines on creditworthiness assessment (www.eba.europa.eu).
- Agencia Tributaria — IRPF y cálculo del neto (www.agenciatributaria.es).