Ratio de endeudamiento: cuánta hipoteca puedes pedir

Antes de pedir una hipoteca, la primera pregunta que debes hacerte no es "¿cuánto cuesta el piso?", sino "¿cuánto puedo pagar cada mes sin ahogarme?". El ratio de endeudamiento es la herramienta que responde a esa pregunta. Los bancos lo utilizan como criterio principal para decidir si te conceden un préstamo y por qué importe. En esta guía explicamos cómo se calcula, qué límites se aplican en España y qué factores influyen en la decisión final del banco.

¿Qué es el ratio de endeudamiento?

El ratio de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos mensuales que se destina al pago de deudas. Se calcula dividiendo la suma de todas las cuotas de deuda (hipoteca, préstamos del coche, préstamos personales, tarjetas revolving) entre los ingresos netos mensuales del solicitante.

Por ejemplo, si tus ingresos netos son 2.000 € al mes y tienes una cuota de hipoteca de 500 € y un préstamo de coche de 200 €, tu ratio de endeudamiento es (700 ÷ 2.000) × 100 = 35%.

El límite del 30%-35%

La recomendación generalmente aceptada en España es que el ratio de endeudamiento total no supere el 35% de los ingresos netos. Para la hipoteca sola, se sugiere no superar el 30%. Por encima de estos umbrales, se considera que el solicitante tiene un riesgo elevado de impago y la mayoría de bancos rechazan la operación o exigen garantías adicionales.

El Banco de España recomienda que el esfuerzo de acceso a la vivienda (porcentaje de ingresos destinado a la cuota hipotecaria) no supere el 30%, especialmente en contextos de tipos de interés variables como las hipotecas referenciadas al Euríbor.

Factores que los bancos evalúan

1. Ingresos netos y estabilidad

El banco analiza tu nómina o tus declaraciones de IRPF si eres autónomo. Un contrato indefinido con antigüedad inspira más confianza que un contrato temporal. Los autónomos deben demostrar ingresos estables durante al menos 2-3 años.

2. Importe del préstamo vs. valor de la vivienda (LTV)

El banco no financia el 100% del valor de la vivienda. El Loan-to-Value (LTV) es el porcentaje que el banco presta sobre el valor de tasación. En España, el máximo habitual es el 80%, aunque algunas entidades financian hasta el 90% con condiciones adicionales. El 20% restante debe ser aportado por el comprador como entrada, además de los gastos de compraventa.

3. Historial de crédito

El banco consulta las bases de datos de morosidad (ASNEF, RAI) y el CIRBE del Banco de España, que registra todas tus deudas vigentes. Un historial limpio es esencial. Si figuras en un fichero de morosos, es muy probable que te denieguen la hipoteca.

4. Ahorros adicionales

Tener ahorros más allá de la entrada y los gastos demuestra solvencia y da tranquilidad al banco. Como norma general, deberías tener ahorrado al menos el 30% del valor de la vivienda (20% entrada + 10% gastos) antes de iniciar la compra.

Cómo calcular cuánta hipoteca puedes pedir

El proceso para estimar tu capacidad de endeudamiento es el siguiente:

1. Calcula tus ingresos netos mensuales usando nuestra calculadora de nómina para obtener el neto exacto.
2. Calcula el 30% de tus ingresos netos: este es el importe máximo recomendado para la cuota hipotecaria.
3. Resta otras deudas: si ya pagas un préstamo de 200 € al mes, resta esa cantidad del importe disponible para la hipoteca.
4. Aplica el tipo de interés y el plazo: con la cuota mensual disponible y el tipo aplicable, puedes calcular el capital máximo que puedes pedir.

Errores que pueden denegarte la hipoteca

• No tener ahorros suficientes: sin el 20% de entrada más los gastos, el banco no concede el préstamo.
• Estar en ASNEF: aunque sea por una deuda pequeña, figurar en un fichero de morosos puede bloquear la operación.
• Tener un ratio de endeudamiento previo alto: si ya estás cerca del 35% con deudas existentes, la hipoteca no encaja.
• Ingresos insuficientes o inestables: cambiar de trabajo frecuentemente o tener ingresos irregulares reduce tus opciones.

El ratio de endeudamiento para autónomos

Los autónomos tienen un camino más exigente para demostrar su capacidad de pago. Los bancos suelen pedir las últimas 2-3 declaraciones de IRPF para calcular una media de ingresos. La cuota de autónomos se contabiliza como gasto fijo y reduce el margen disponible para la hipoteca. Conviene presentar también un informe de evolución del negocio y, si es posible, contar con un avalista.